Настойчивый призыв селян последних лет «Земля должна работать!» привел под занавес 2010 года к принятию Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения».

Закон в полном объеме вступает в силу с 1 июля. А на прошлой неделе в парламенте республики прошло расширенное заседание Комитета Госсобрания по аграрным вопросам, природопользованию и строительству, на котором первый заместитель Председателя Госсобрания Виктор Печаткин сказал, что в федеральный закон вошли 13 поправок, предложенных мордовскими законодателями. Это, по его словам, «очень большой шаг в сравнении с тем, что было».

Что было?

Ответами могут послужить, в том числе, судебные иски, инициированные в Инсарском и Атяшевском районах, где настойчивее других задались целью решить по закону земельный вопрос, но даже через несколько лет не дождались судебных решений в свою пользу. Чтобы юридически закрепить земельные доли за теми, кто фактически ими пользуется, судьи требовали даже привести в суд умерших или пропавших без вести людей, которым земельные доли были выделены решениями колхозных собраний. Всего земельные паи были выделены 170 тыс. жителей республики, а это — 70% всех земель сельхозназначения. Но большинство людей, хоть и продолжает хранить в сундуках пожелтевшие от времени свидетельства на землю, обладателями самой земли так и не стали, так как не узаконили в установленном порядке свои доли. Их землей по умолчанию пользовались и продолжают пользоваться сельхозпредприятия.

Ответом на вопрос могут стать и извещения к бывшим колхозникам с требованием заплатить налог за виртуальные земельные паи, с которых они никогда не имели личных доходов. Земельный налог должны и готовы платить пользующиеся фактически землей сельхозпредприятия, однако юристы называют это незаконным. Как и ведение большинством сельхозпредприятий и фермеров аграрного бизнеса на земельных паях, который без соответствующего оформления квалифицируется как самозахват.

К цивилизации — не тем путем?

Между тем, в Мордовии 1,6 млн. га земли сельхозназначения, и лишь менее 10% этой площади — в собственности юридических лиц. Выходит, что 90% сельхозпроизводителей незаконно пользуются землей, стоимость которой оценивается минимум в 35 млрд. рублей. Это уже не виртуальная, а вполне реальная сумма. С нее сельхозпроизводители даже с учетом банковского коэффициента 0,7 могли бы иметь 24 млрд. рублей для обеспечения залога банкам при получении кредитов на развитие и модернизацию производства. Так делает с незапамятных времен весь цивилизованный мир. В Германии, например, залог земли покрывает 90% сельскохозяйственных рисков. И только в России, где больше всего земли, при получении кредита на строительство животноводческих комплексов или покупку сельхозтехники закладывали и продолжают закладывать для обеспечения аграрных залогов театры, школы, стадионы и даже здания властных структур. Не потому, что нет желания поступать цивилизованно, а исключительно из-за того, что земля, поделенная на доли, юридически все еще не оформлена, фактически никому не принадлежит. По этой причине банки не могут не только принять, но и рассматривать ее в качестве залога.

Проблемы уходят в прошлое

Существует несколько проблем в вопросе о земле, устранение которых до принятия поправок в земельное законодательство казалось делом непреодолимым. Но состоявшиеся уже поправки снимают практически все препятствия на пути законного владения землей.

Одна из числа казавшихся тупиковыми проблем — использование на иные цели земель сельхозназначения, которое, как следует из слов заместителя руководителя Росреестра по РМ Александра Фролова, процветает повсеместно. Особенно в пригородах, где у земли самая высокая цена. Она не используется годами, но вернуть землю в сельхозоборот при доживающем последние дни земельном законодательстве почти невозможно.

Поправки в законодательство, которые по своему значению можно называть «вторым земельным переделом», делают реальным принудительное изъятие и прекращение прав собственников на земли сельхозназначения при нецелевом их использовании в течение трех лет. Основание для судебного решения — нарушение требований земельного законодательства по рациональному использованию земли, приведшее к существенному снижению ее плодородия или ухудшению экологии. Но обращению в суд должно предшествовать привлечение собственника земли к административной ответственности в случае, если он проигнорировал предписание контролирующего органа. Кстати, административная ответственность за нарушения в пользовании землей возросла, суммы штрафов составляют для: граждан — от 2 до 5 тыс., должностных лиц — от 4 до 6 тыс., юрлиц — от 80 до 100 тыс. руб.

Обращение в суд и изъятие земли станут невозможными, если собственник земли в срок устранит все недостатки.

После принятия судом решения об изъятии земли она в течение 6 месяцев должна быть продана на публичных торгах. При этом вырученные средства передаются бывшему собственнику земли, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. Если торги признают несостоявшимися, участок может быть приобретен в государственную собственность по начальной цене торгов в течение двух месяцев после признания торгов несостоявшимися. А дальше земля, ставшая государственной, может быть продана или сдана в аренду сельхозпроизводителям.

Оставим умерших в покое!

Вторая головная боль — невостребованные земельные доли, юридическое оформление и передача которых в собственность сельхозпредприятиям или фермерам, ведущим на них бизнес, многие годы напоминали Сизифов труд. Причина этого — в невероятно усложненной процедуре, которая требует личного участия при совершении всех необходимых действий с земельными участками в органе регистрации права на землю каждого, кто является владельцем паев.

«Поправленный» закон к категории невостребованных относит земельные доли, принадлежащие на праве собственности гражданам, которые не передали свои паи в аренду или не распорядились ими иным образом в течение 3-х лет. А также доли, собственники которых умерли, а наследники неизвестны или отсутствуют. Теперь решение о признании долей невостребованными принимает общее собрание участников долевой собственности на основании представленного органом местного самоуправления списка лиц, земельные доли которых предлагается признать невостребованными. Список за 3 месяца до собрания размещается в СМИ или Интернете. Доли признаются невостребованными со дня утверждения списка общим собранием. На основании решения общего собрания орган местного самоуправления обращается в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эти участки.

Закон предусматривает теперь и процедуру добровольного отказа от своей земельной доли, что раньше было невозможно сделать. Сейчас для этого достаточно личного заявления в администрацию муниципального поселения. При регистрации отказа собственника от доли муниципалитет регистрирует одновременно и свое право на эту долю. Из «отказных» долей муниципалитеты формируют земельные участки, которые без проведения торгов могут передавать либо в собственность, либо в аренду сельхозпредприятиям, фермерам. Цена такой земли — не более 15% при продаже и не более 0,3% ее кадастровой стоимости при сдаче в аренду.

Поправки в закон существенно упрощают также процедуру оформления договоров аренды земельных участков в долевой собственности. Теперь общее собрание участников долевой собственности может наделить правами уполномоченное лицо, которое от их имени будет распоряжаться земельными участками, подписывать договоры аренды с сельхозпредприятиями и фермерами. Но при этом обязательно должны быть соблюдены все условия передачи в аренду земельных участков, установленные самим собранием участников долевой собственности.

Что касается собраний участников долевой собственности, их проведение может инициировать как любое лицо, так и орган местного самоуправления поселения. Последние должны определить уполномоченных должностных лиц, которые будут организовывать эти собрания, заверять принятые на них документы, участвовать в формировании списков лиц по невостребованным земельным долям.

Вопрос дорогого стоит

Прерогатива общих собраний участников долевой собственности — также и утверждение проектов межевания земельных участков, которые покончат с обезличкой земельных паев. Это те самые «виртуальные» паи, о праве на которые их собственники знают, но где искать конкретный пай, самому Богу неизвестно. Межевание с 1 января 2011 года возложено на кадастровых инженеров, которые в одном лице являются землеустроителями и инвентаризаторами земли.

Проекты межевания должны быть составлены до 1 июля 2012 года, а с 1 июля 2013 года их отсутствие будет рассматриваться как грубое нарушение муниципалитетами земельного законодательства. Составление проектов, как и кадастровая оценка с целью определения сумм за аренду и выкуп земли, потребуют расходов, которых в бюджетах поселений нет.

Возможный выход из положения участники заседания Комитета Госсобрания видят в предоставлении муниципалитетам бюджетных кредитов. Возвращение в бюджет сумм займов возможно из денег, вносимых за землю новыми ее собственниками. Учитывая значимость земельного вопроса для всей республики, предложение заслуживает серьезного рассмотрения.